Os requisitos comuns
Toda usucapião exige posse com intenção de dono, contínua e sem oposição, pelo prazo legal. Quem ocupa por permissão, como o inquilino, o comodatário ou o caseiro, não tem posse para usucapir enquanto essa situação durar. Imóveis públicos não podem ser usucapidos (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único). A prova da posse ao longo dos anos é o centro de qualquer pedido.
As modalidades e os prazos
| Modalidade | Prazo | Requisitos principais | Base legal |
|---|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos (10 com moradia ou obras produtivas) | Não exige justo título nem boa-fé | Código Civil, art. 1.238 |
| Ordinária | 10 anos (5 em hipóteses específicas) | Justo título e boa-fé | Código Civil, art. 1.242 |
| Especial urbana | 5 anos | Área urbana de até 250 m², moradia, sem outro imóvel | Constituição, art. 183; Código Civil, art. 1.240 |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho, com moradia, sem outro imóvel | Constituição, art. 191; Código Civil, art. 1.239 |
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar | Código Civil, art. 1.240-A |
Escolher a modalidade certa muda o prazo e as provas necessárias, por isso a análise começa por ela.
Usucapião no cartório
Quando não há disputa, a usucapião pode ser reconhecida diretamente no registro de imóveis, com advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-A). O pedido é instruído com:
- Ata notarial lavrada por tabelião, que atesta o tempo e as características da posse.
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a anotação de responsabilidade técnica.
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca, em nome do requerente e do proprietário que consta na matrícula.
- Justo título e outros documentos que comprovem a posse: contas, carnês de IPTU, contratos, fotos, declarações.
O registrador notifica o proprietário e os confrontantes que não assinaram a planta, e o silêncio no prazo de 15 dias vale como concordância (art. 216-A, § 2º). União, Estado e Município também são comunicados, e um edital é publicado para terceiros. Havendo impugnação fundamentada, o caso segue para a Justiça.
Quando ir para a Justiça
A via judicial é necessária quando há oposição do proprietário, de vizinhos ou de herdeiros, quando a posse é disputada por mais de uma pessoa, ou quando a documentação não permite a análise pelo cartório. A usucapião também pode ser alegada como defesa em uma ação em que se pede a retomada do imóvel. Na Justiça, as mesmas provas são aproveitadas, e a sentença é levada ao registro.
Perguntas frequentes
Base legal citada
- Constituição Federal, arts. 183 e 191
- Código Civil, arts. 1.238 a 1.242 e 1.240-A
- Lei 6.015/1973, art. 216-A (usucapião extrajudicial)
- Provimento CNJ 149/2023 (Código Nacional de Normas do foro extrajudicial)
Outros temas da área estão reunidos na página de Direito Imobiliário e rural.
Atendimento
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