Quando cabe a adjudicação compulsória
A adjudicação serve para quem tem um contrato de promessa de compra e venda, ou uma cessão desse contrato, pagou o preço e não consegue a escritura definitiva, seja porque o vendedor se recusa, desapareceu, faleceu ou a empresa vendedora encerrou as atividades. O contrato não precisa estar registrado na matrícula (Súmula 239 do STJ), mas precisa existir e não pode ter cláusula de arrependimento. O que decide o caso é a prova do pagamento.
Dois caminhos: cartório ou Justiça
| No cartório (extrajudicial) | Na Justiça (judicial) | |
|---|---|---|
| Base | Lei 6.015/1973, art. 216-B, e Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento 150/2023) | Código Civil, arts. 1.417 e 1.418, e Código de Processo Civil |
| Quando é indicado | Documentação completa e vendedor localizável para ser notificado | Vendedor que contesta, falecido sem inventário, empresa inativa ou documentação incompleta |
| Etapas principais | Ata notarial, notificação do vendedor, análise pelo registrador e registro | Petição, citação (inclusive por edital), sentença e registro |
| Advogado | Obrigatório | Obrigatório |
O que o cartório exige
- O contrato de promessa de compra e venda ou de cessão.
- Prova de que o vendedor foi notificado para outorgar a escritura e não o fez no prazo.
- Ata notarial lavrada por tabelião, com a identificação do imóvel, das partes e a prova do pagamento.
- Certidões dos distribuidores que mostrem a inexistência de litígio sobre o contrato.
- Comprovante do pagamento do ITBI.
- Procuração ao advogado com poderes específicos.
Esses requisitos estão no art. 216-B, § 1º, da Lei de Registros Públicos. Com a documentação em ordem, o caminho no cartório tende a ser mais rápido do que o processo judicial.
Quando o vendedor faleceu ou a empresa fechou
Situações comuns no Triângulo Mineiro envolvem loteadoras e vendedores que não existem mais na prática. Se a empresa está inativa e seus administradores faleceram, a ação é proposta contra a própria pessoa jurídica, que continua a existir até a dissolução formal, e a citação pode ser feita por edital, com nomeação de curador especial para a defesa (Código de Processo Civil, arts. 72, II, e 256, II). Quando o vendedor era pessoa física já falecida, a ação é dirigida ao espólio ou aos herdeiros. Nesses casos, a via judicial costuma ser a única viável.
Não há prazo para pedir
O STJ entende que o pedido de adjudicação compulsória não se sujeita a prescrição, e em 2026 estendeu o entendimento à indenização quando a transferência se torna impossível (REsp 2.196.855/RJ). A exceção é a perda do imóvel para quem o adquiriu por usucapião. Ainda assim, esperar tem custo: quanto mais tempo passa, mais difícil é localizar vendedores, herdeiros e documentos.
Perguntas frequentes
Base legal citada
- Código Civil, arts. 1.245, § 1º, 1.417 e 1.418
- Lei 6.015/1973, art. 216-B (incluído pela Lei 14.382/2022)
- Provimento CNJ 150/2023 (adjudicação compulsória extrajudicial)
- Código de Processo Civil, arts. 72, II, e 256, II
Jurisprudência citada: STJ, Súmula 239; STJ, 3ª Turma, REsp 2.196.855/RJ (imprescritibilidade).
Outros temas da área estão reunidos na página de Direito Imobiliário e rural.
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