O que é a nota devolutiva
Todo título levado ao registro de imóveis, como uma escritura, um contrato ou um formal de partilha, passa por uma análise jurídica chamada qualificação. Se algo impede o registro, o oficial devolve o título com a nota, que deve ser emitida em até 10 dias e reunir todas as exigências de uma vez, de forma clara e fundamentada (Lei 6.015/1973, arts. 188 e 198). A nota não é uma recusa definitiva: é a lista do que precisa ser corrigido.
Prazo: a prenotação vale 20 dias úteis
O protocolo do título garante a prioridade de quem chegou primeiro ao cartório. Essa proteção, chamada prenotação, perde o efeito se o título não for registrado em 20 dias úteis por falta de cumprimento das exigências (arts. 9º, § 1º, e 205). Perder a prenotação significa voltar para o fim da fila e, em alguns casos, ver outro título passar na frente. Por isso, a nota deve ser lida e respondida no mesmo dia em que chega.
As exigências mais comuns
Em Minas Gerais, as exigências seguem a Lei de Registros Públicos e o Código de Normas da Corregedoria do TJMG (Provimento Conjunto 93/2020). Na prática, aparecem com frequência:
| Exigência | Por que aparece | Como resolver |
|---|---|---|
| Desmembramento prévio | O contrato vende parte de uma área maior, sem matrícula própria | Averbar o desmembramento com planta e memorial antes do registro da venda |
| Firmas reconhecidas e testemunhas | Contrato particular sem os requisitos formais | Reconhecer firmas ou refazer o instrumento |
| Certidões das partes | Certidão de casamento ou nascimento vencida ou ausente | Certidões atualizadas, em regra com menos de 90 dias |
| Certidão de ônus do imóvel | Prazo de validade vencido | Nova certidão de inteiro teor e ônus |
| Imóvel rural: CCIR, ITR e DIAT | Documentos obrigatórios do imóvel rural | CCIR quitado, prova do ITR dos 5 últimos exercícios e a declaração do último ano |
| Divergência de área ou descrição | A descrição do título não bate com a matrícula | Retificação de área ou aditamento do título |
A nota costuma avisar que novas exigências podem surgir depois que as primeiras forem cumpridas, como no caso do desmembramento. Planejar a ordem das providências evita idas e vindas ao cartório.
Quando discordar: a suscitação de dúvida
Se a exigência parece indevida, o interessado pode requerer que o oficial suscite dúvida ao juiz competente (art. 198). O oficial anota a dúvida no protocolo, o que preserva a prenotação, e o interessado tem 15 dias para apresentar impugnação em juízo. O juiz decide se o registro deve ou não ser feito. É o caminho certo para exigências sem base legal, mas não serve para suprir documentos que realmente faltam.
Perguntas frequentes
Base legal citada
- Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), arts. 9º, § 1º, 188, 198 e 205
- Lei 9.393/1996, art. 21 (prova do ITR para atos de registro)
- Provimento Conjunto 93/2020 da Corregedoria-Geral de Justiça do TJMG (Código de Normas do foro extrajudicial)
Outros temas da área estão reunidos na página de Direito Imobiliário e rural.
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