Comprar ou vender imóvel rural: documentos da escritura e cuidados com CCIR, ITR, CAR e georreferenciamento

Documentos das partes

• RG e CPF dos vendedores e compradores, inclusive dos cônjuges.
• Certidão de casamento, ou de nascimento para os solteiros, e pacto antenupcial registrado, se houver.
• Declaração sobre união estável, para quem é solteiro, separado ou viúvo.
• Comprovante de endereço recente, profissão, telefone e e-mail.
• Para empresas: contrato social atualizado, certidão da Junta Comercial e documentos de quem assina.

Documentos do imóvel

A exigência do ITR para os atos de registro está na Lei 9.393/1996 (art. 21), e a do CCIR, na Lei 4.947/1966 (art. 22). A escritura pública é obrigatória quando o valor do imóvel supera 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108), e o imposto de transmissão (ITBI) é pago ao município antes da lavratura.

O georreferenciamento e o novo prazo

O georreferenciamento descreve as divisas do imóvel por coordenadas e é certificado pelo INCRA (Lei 6.015/1973, art. 176, §§ 3º e 4º). O cronograma antigo, que escalonava a exigência pelo tamanho da área, foi substituído pelo Decreto 12.689/2025, que fixou 21 de outubro de 2029 como data única para que a certificação seja exigida no desmembramento, no parcelamento, no remembramento e nas transferências. A mudança é objeto de questionamento, e nada impede que o cartório exija o levantamento em situações específicas, como a retificação de área. Quem pretende vender, partilhar ou dividir deve confirmar a exigência antes de marcar a escritura.

Cuidados antes de assinar

• Arrendamento em vigor: o arrendatário tem preferência na compra e o contrato continua valendo contra o comprador (Lei 4.504/1964, art. 92, §§ 3º e 4º).
• Venda de parte da área: exige desmembramento, e a área resultante não pode ser menor que a fração mínima de parcelamento do município (Lei 5.868/1972, art. 8º).
• Passivo ambiental: obrigações ambientais acompanham o imóvel e passam para o comprador (Súmula 623 do STJ). Consulte embargos e autos de infração antes de fechar.
• Escrituras antigas não registradas: enquanto não há registro, o vendedor continua sendo o dono para terceiros (Código Civil, art. 1.245, § 1º).

Depois da escritura

A propriedade só passa ao comprador com o registro na matrícula, que deve ser pedido logo após a escritura para garantir a prioridade. Em seguida, o comprador atualiza o CCIR no INCRA, a declaração do ITR e o CAR. Se o cartório devolver o título com exigências, a resposta deve ser rápida, porque a prenotação tem prazo curto.

Base legal citada

• Lei 9.393/1996, art. 21 (ITR)
• Lei 4.947/1966, art. 22 (CCIR)
• Lei 6.015/1973, art. 176, §§ 3º e 4º
• Decreto 4.449/2002, art. 10, com a redação do Decreto 12.689/2025
• Lei 5.868/1972, art. 8º (fração mínima de parcelamento)
• Lei 4.504/1964, art. 92, §§ 3º e 4º
• Código Civil, arts. 108 e 1.245

Jurisprudência citada: STJ, Súmula 623 (obrigações ambientais de natureza propter rem).

Outros temas da área estão reunidos na página de Direito Imobiliário e rural.

Conteúdo informativo, elaborado conforme o Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB. Não substitui a análise individual do caso. Informações conferidas na data de atualização indicada acima.