Arrendamento rural: prazo mínimo, preço, preferência e licença ambiental no contrato

Arrendamento ou parceria?

No arrendamento, o dono cede o uso do imóvel por um preço certo, e o risco da atividade é do arrendatário. Na parceria, os dois dividem os riscos e os resultados da exploração, em percentuais definidos em lei (Lei 4.504/1964, art. 96). A diferença não é só de nome: muda a forma de pagar, a divisão dos prejuízos de uma safra ruim e as regras aplicáveis. O contrato precisa deixar claro qual das duas figuras foi escolhida.

Prazos mínimos

Os prazos estão no Decreto 59.566/1966 (art. 13, II, "a"). O contrato sem prazo se presume feito por 3 anos, e o término sempre acontece depois de concluída a colheita (Lei 4.504/1964, art. 95, I e II). Prazo menor que o mínimo não vale contra o arrendatário.

Preço: limite legal e o preço em sacas

O preço anual do arrendamento não pode passar de 15% do valor cadastral do imóvel, ou de 30% quando o arrendamento recai sobre glebas selecionadas para exploração intensiva (art. 95, XII). A lei manda fixar o preço em dinheiro e permite que o pagamento seja feito em produto pelo preço de mercado, mas proíbe fixar o preço em quantidade certa de produto (Decreto 59.566/1966, art. 18). Na prática do agronegócio, porém, os contratos em sacas de soja são comuns.

O STJ tem declarado nula a cláusula que fixa o preço em sacas, mas não libera o arrendatário de pagar: o valor passa a ser apurado em dinheiro, e decisões recentes impedem quem cumpriu o contrato por anos de alegar a nulidade só para deixar de pagar. A redação do preço merece cuidado redobrado, porque é ela que decide se a cobrança será simples ou demorada.

Preferência do arrendatário

• Na renovação: o arrendatário tem preferência em igualdade de condições. O dono deve notificá-lo das propostas até 6 meses antes do fim do contrato; sem a notificação, o contrato se renova automaticamente, salvo desistência ou nova proposta nos 30 dias seguintes (art. 95, IV e V).
• Na venda do imóvel: o arrendatário deve ser notificado para exercer a preferência em 30 dias. Se não for, pode depositar o preço e ficar com o imóvel, desde que peça em até 6 meses do registro da venda (art. 92, §§ 3º e 4º).

Quem compra imóvel arrendado deve respeitar o contrato em vigor. Conferir se há arrendamento antes de comprar uma fazenda é tão importante quanto conferir a matrícula.

Licença ambiental e responsabilidade

Quando a exploração depende de supressão de vegetação ou de outra autorização ambiental, a licença passa a ditar o tamanho da área, o cronograma e as obrigações do empreendimento. Um contrato que prevê mais área do que a licença autoriza fica desalinhado com a realidade e gera disputa sobre o preço. O mais seguro é amarrar a área arrendada à área efetivamente licenciada e incorporar as condicionantes ao contrato, com a divisão clara de quem cumpre e quem paga cada obrigação.

A responsabilidade ambiental acompanha o imóvel: o proprietário pode ser cobrado por danos causados pelo arrendatário (Lei 6.938/1981, art. 14, § 1º, e Súmula 623 do STJ). Por isso, o contrato deve prever o dever de indenizar, o direito de regresso e o controle de documentos como o Cadastro Ambiental Rural e o Documento de Origem Florestal para o transporte de madeira (Lei 12.651/2012, arts. 29 e 36).

Outros pontos que o contrato deve tratar

• Subarrendamento e cessão: dependem de consentimento expresso do dono (Lei 4.504/1964, art. 95, VI).
• Benfeitorias: o arrendatário tem direito à indenização das necessárias e úteis, salvo ajuste válido em contrário (art. 95, VIII).
• Conservação do solo e devolução da área em condições definidas.
• Garantias de financiamento: o penhor da safra é possível; a terra arrendada não pode ser dada em garantia pelo arrendatário.
• Multa, prazo de cura das infrações e foro.

Base legal citada

• Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra), arts. 92, 95 e 96
• Decreto 59.566/1966, arts. 13 e 18
• Lei 6.938/1981, art. 14, § 1º
• Lei 12.651/2012 (Código Florestal), arts. 29 e 36

Jurisprudência citada: STJ, Súmula 623 (obrigações ambientais de natureza propter rem); STJ, jurisprudência sobre a nulidade da cláusula de preço em produto (Decreto 59.566/1966, art. 18).

Outros temas da área estão reunidos na página de Direito Imobiliário e rural.

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