Contratos imobiliários são documentos extensos e cheios de termos técnicos. Muitas pessoas assinam sem ler com atenção — ou sem entender o que estão assinando. O resultado pode ser o pagamento de valores indevidos, multas excessivas ou restrições ilegais aos seus direitos.
O que são cláusulas abusivas?
Cláusulas abusivas são aquelas que colocam uma das partes em desvantagem excessiva ou que violam a boa-fé contratual. Elas são nulas de pleno direito, mesmo que você tenha assinado o contrato. O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) e o Código Civil protegem você nessas situações.
Cláusulas abusivas comuns em contratos de compra e venda de imóveis
Juros acima do permitido
Contratos com construtoras frequentemente contêm cláusulas de juros compostos durante o período de obras (chamados de "juros no pé"). Em muitos casos, esses juros são cobrados de forma indevida ou em percentuais acima do legal.
Tabela Price com juros capitalizados
A utilização da Tabela Price com capitalização mensal de juros pode ser abusiva em contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor. Há farta jurisprudência reconhecendo o direito à revisão nesses casos.
Multa por rescisão desproporcional
Se você precisar desistir de um contrato de compra de imóvel, a construtora pode reter um percentual. Mas esse percentual tem limite: em contratos de incorporação, o STJ consolidou o entendimento de que a retenção máxima é de 25% do valor pago, salvo situações específicas.
Cláusula de tolerância de atraso abusiva
Muitos contratos preveem prazo de tolerância de até 180 dias para entrega do imóvel. O STJ reconhece a validade de até 180 dias, mas a incidência da multa por atraso é devida a partir do dia seguinte ao vencimento do prazo de entrega original.
Cláusulas abusivas em contratos de locação
- Multa de rescisão após 12 meses: pela Lei do Inquilinato, após 12 meses de locação, o inquilino pode rescindir o contrato sem multa, desde que avise com 30 dias de antecedência
- Indexação por índice não previsto em lei: contratos residenciais só podem usar IGPM ou IPCA como reajuste anual
- Proibição de animais de estimação: a jurisprudência atual tende a reconhecer que cláusulas genéricas de proibição de animais são abusivas, desde que o animal não cause danos ou perturbações
Como contestar uma cláusula abusiva
O primeiro passo é identificar a cláusula problemática e reunir o contrato completo. Com isso em mãos, um advogado especializado pode:
- Verificar se a cláusula realmente viola a lei ou a jurisprudência
- Tentar uma negociação extrajudicial com a outra parte
- Ajuizar ação revisional ou declaratória de nulidade da cláusula
- Pedir restituição de valores pagos indevidamente (em dobro, nos casos de cobrança abusiva pelo CDC)
Revisão preventiva antes de assinar
A melhor estratégia é revisar o contrato antes de assinar. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode identificar riscos e negociar melhores condições enquanto você ainda tem poder de barganha. Isso vale especialmente para contratos com construtoras, onde os valores envolvidos costumam ser altos.
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